Åtgärder som förbättrar driftnettot och fastighetsvärdet – 4 case

Det finns flera nyckeltal som ett framgångsrikt fastighetsbolag arbetar med för att skapa långsiktigt ekonomiskt värde. Två av de allra viktigaste är en låg vakansgrad och ett högt driftnetto. Genom att maximera uthyrningen och effektivisera driften stärks både bolagets kassaflöde och fastighetens värde. Men hur kan en hög servicenivå bidra till att uppnå dessa ekonomiska mål i praktiken?

Vi har tidigare visat på sambandet mellan hög servicenivå och låg vakansgrad för både bostadsbolag och lokalbolag, samt att det finns ett samband mellan hög servicenivå och högt driftnetto. Nedan presenterar vi fyra case som alla talar sitt tydliga språk – det lönar sig att ha nöjda hyresgäster.

Case 1: Låg vakansgrad – nyckeln till stabila intäkter och ökat fastighetsvärde

Vakansgraden anger hur stor del av fastighetsbeståndet som är outhyrt och alltså inte bidrar med hyresintäkter. Låg vakansgrad ger företaget mer stabila och förutsägbara intäkter, medan outhyrda lägenheter snabbt påverkar resultatet negativt.

Exempel

Tänk dig ett fastighetsbolag som äger 3 000 lägenheter. Om 7% av dessa står outhyrda betyder det att 210 lägenheter saknar hyresgäster. Vi räknar med en genomsnittlig månadshyra om 8 000 kronor per lägenhet.

Fastigheternas värde:

• Total årlig hyresintäkt utan vakanser: 288 miljoner kronor
• Snittyield i fastigheterna 5,1% = 4161 miljoner kronor i fastighetsvärde
• Hyresbortfall per månad: 210 × 8 000 kr = 1 680 000 kronor
• Hyresbortfall per år: 1 680 000 × 12 = 20 160 000 kronor

Totalt fastighetsvärde med 7% vakansgrad innebär 3766 miljoner kronor. Det ger alltså ett minskat fastighetsvärde med 395 miljoner kronor.

Lyckas fastighetsbolaget i stället sänka vakansgraden till 3% står bara 90 lägenheter outhyrda, vilket betyder att bolaget har 120 färre vakanta lägenheter. Det ger:

Extra hyresintäkt per månad: 120 × 8 000 kr = 960 000 kronor

Årlig extraintäkt: 960 000 × 12 = 11 520 000 kr

Det innebär att man ökat fastighetsvärdet med 226 miljoner kronor till ett totalt fastighetsvärde på 3992 miljoner kronor. Dessutom bidrar det med mer än elva miljoner kronor extra till driftnettot – det vill säga det ekonomiska överskott som återstår efter att alla kostnader för drift, underhåll och skatt har dragits från hyresintäkterna.

Case 2: Vad kostar det att förlora en lokalhyresgäst?

Det finns ett starkt samband mellan ett högt serviceindex och hyresgästers benägenhet att vända sig till sin befintliga hyresvärd vid förändrade lokalbehov. Samtidigt uppger nästan 12 procent av lokalhyresgästerna att de inte skulle vända sig till sin nuvarande hyresvärd om deras lokalbehov förändrades – siffror som presenterades i årets rapport Så tycker Sveriges hyresgäster – lokaler.

Denna siffra är inte bara ett uttryck för bristande lojalitet – den speglar en konkret och ofta underskattad kostnadsrisk för fastighetsägare. Att ersätta en hyresgäst innebär en omfattande process som inkluderar uteblivna intäkter, investeringar i lokalanpassningar, samt marknadsförings- och förmedlingskostnader. Nedan följer ett räkneexempel som visar den faktiska ekonomiska påverkan.

Exempel

Förutsättningar

• Lokalstorlek: 200 m²
• Hyresnivå: 3 000 kr/m²/år → 600 000 kr/år → 50 000 kr/månad
• Vakansperiod: 6 månader
• Lokalanpassning: 1 000 kr/m²

Kostnadsöversikt

Intäktsanalys

Vid ett femårigt hyresavtal med en årshyra om 600 000 kronor blir det totala intäktsvärdet 3 000 000 kronor. Den initiala kostnaden motsvarar:

• 26,1% av kontraktets intäktsvärde
• Återbetalningstid: 15,6 månader

Slutsats

Det finns ett starkt samband mellan servicenivå och hyresgästernas benägenhet att vända sig till sin befintliga hyresvärd. Samtidigt kan nästan 12% av lokalhyresgästerna i Sverige tänka sig att byta hyresvärd vid förändrade lokalbehov. Med räkneexemplet ovan blir det tydligt: hyresgästrelationer är en affärskritisk fråga. Genom att arbeta systematiskt med service, anpassning och en långsiktigt värdeskapande förvaltning kan denna risk minska och lönsamheten stärkas, något som ger starkare driftnetto och ökat fastighetsvärde.

Case 3: Stärkt driftnetto genom högre servicenivå

Driftnettot är skillnaden mellan en fastighets hyresintäkter och driftkostnader. Ett högt driftnetto innebär både ökad lönsamhet och ett högre fastighetsvärde. Ofta kopplas ett högt driftnetto till kostnadsbesparingar, men en hög service är minst lika viktig – och kan i själva verket sänka driftskostnaderna på sikt.

Effektivare felanmälansprocess

Ett större fastighetsbolag kan hantera upp till 100 000 felanmälningar från hyresgäster varje år. Det innebär en betydande administrativ och operativ belastning – från registrering av ärenden och planering av åtgärder till bomkörningar när ingen öppnar dörren vid besök.

Genom ett strukturerat förbättringsarbete baserat på resultaten från hyresgästundersökningar har flera bolag lyckats minska antalet felanmälningar avsevärt.

Förutsättningar

• 100 000 felanmälningar per år
• 50 000 arbetsordrar (50% leder till åtgärd)
• 5 000 bomärenden (när ingen är hemma vid besök)
• Kostnad per felanmälan (administration): 250 kr
• Kostnad per bomärende: 1 500 kr
• Detta innebär en årlig kostnad på 30 miljoner kronor.

Lösningen

Genom att införa ett mer strukturerat arbetssätt, med förbättrad kommunikation, rutiner och digital hantering, kan man minska antalet felanmälningar. Om ett bolag minskar antal felanmälningar med upp till 17% motsvarar det:

• 17 000 färre felanmälningar
• 8 500 färre arbetsordrar
• 850 färre bomärenden

Resultat

Slutsats

Genom att aktivt arbeta med att optimera felanmälansprocessen kan ett större svenskt fastighetsbolag spara över 5 miljoner kronor varje år.

Case 4: Installation av tvättmaskin och torktumlare i lägenheter – ett lönsamt beslut baserat på hyresgästernas feedback

När hyresgästerna i en fastighet får möjlighet att påverka sitt boende skapas både ökad trivsel och affärsnytta. I detta case från en av Sveriges större fastighetsägare visar vi hur en enkel åtgärd – installation av tvättmaskin och torktumlare i varje lägenhet – ledde till ökade intäkter, lägre driftkostnader och nöjdare hyresgäster.

Bakgrund

I en enkätundersökning bland hyresgästerna i en fastighet med 90 lägenheter var det tydligt att många hyresgäster gav uttryck för missnöje över de gemensamma tvättstugorna. Flera hyresgäster gav uttryck för att de ville ha tillgång till tvättmaskin och torktumlare i sina egna hem. Fastighetsägaren beslutade att undersöka möjligheten att möta detta önskemål och samtidigt se om det kunde motivera en hyreshöjning.

Intäktsökning genom hyreshöjning

Fastighetsägaren kunde höja hyran i varje lägenhet med 225 kronor i månaden, där tvättmaskin (140 kronor per månad) och torktumlare (85 kronor per månad) installerades.

225 kr × 90 lägenheter = 20 250 kr per månad

20 250 kr × 12 månader = 243 000 kr per år i ökade hyresintäkter

Samtidigt hade fastighetsägaren kostnader för inköp och installation på 1 100 000 kronor. Med en produktgaranti på fem år från leverantören och en livslängd på vitvarorna på ungefär 9 år, ger det en återbetalningstid på 4,5 år.

Minskade driftskostnader – energibesparing i tvättstugan

När fler hyresgäster tvättar i sina egna lägenheter minskar belastningen på den gemensamma tvättstugan. Den totala energianvändningen beräknades minska med cirka 18 000 kWh per månad.

Med ett elpris på 1 krona per kWh innebär detta:

• 1 500 kWh × 1 kr = 1 500 kr per månad
• 1 500 kr × 12 månader = 18 000 kr per år i minskade energikostnader

Total årlig ekonomisk effekt

Samtidigt höjs fastighetens värde med cirka 5,1 miljoner kronor, tack vare den ökade hyresintäkten.

Ytterligare fördelar

Utöver de direkta ekonomiska effekterna innebär åtgärden även flera indirekta fördelar:

• Mindre slitage och lägre underhållskostnader för tvättstugan
• Ökad attraktivitet för fastigheten vid nyuthyrning
• Ökad kundnöjdhet – minskat missnöje med städning, underhåll och tvättider
• Högre boendekvalitet

Slutsats

Genom att lyssna på hyresgästernas behov och erbjuda en konkret förbättring av boendemiljön kan fastighetsägaren förbättra driftnettot genom att öka sina intäkter, sänka sina kostnader och stärka relationen med sina kunder.

Vårt case visar hur ett tydligt kundbehov kan omvandlas till en lönsam affärsutveckling – med både kortsiktiga och långsiktiga vinster.

Vill du veta mer om hur du kan räkna på kundnöjdhetens påverkan på driftnetto, vakansgrad och fastighetsvärde? Se vårt inspelade webinar "Lönar det sig att ha nöjda hyresgäster?" från den 12 juni här.