Maßnahmen zur Steigerung von Nettobetriebsergebnis und Immobilienwert

Erfolgreiche Immobilienunternehmen stützen sich auf eine Reihe zentraler Kennzahlen, um langfristig wirtschaftlichen Wert zu schaffen. Zu den wichtigsten zählen eine niedrige Leerstandsquote und ein hoher Nettobetriebsertrag (Net Operating Income, NOI). Wer die Auslastung maximiert und betriebliche Abläufe effizient gestaltet, stärkt nicht nur den Cashflow, sondern steigert zugleich den Gesamtwert seines Immobilienbestands. Doch welchen konkreten Beitrag leistet ein hohes Serviceniveau in der Praxis zur Erreichung dieser finanziellen Ziele?

Bereits in früheren Analysen haben wir den klaren Zusammenhang zwischen hoher Servicequalität, geringeren Leerstandsquoten und einem höheren NOI sowohl im Wohn- als auch im Gewerbeimmobilienbereich aufgezeigt. Im Folgenden stellen wir vier Praxisbeispiele vor, die diesen Zusammenhang anschaulich belegen: Zufriedene Mieter*innen sind ein messbarer wirtschaftlicher Erfolgsfaktor.

Hinweis: Sämtliche in diesem Beitrag genannten Beträge wurden ursprünglich in SEK berechnet und basieren auf Annahmen aus der schwedischen Immobilienbranche. Die angegebenen Euro-Werte dienen ausschließlich der Veranschaulichung und stellen Näherungen dar.

Beispiel 1: Niedrige Leerstandsquoten – der Schlüssel zu stabilen Erträgen und steigenden Immobilienwerten

Die Leerstandsquote beschreibt den Anteil eines Immobilienportfolios, der aktuell nicht vermietet ist und somit keine Mieteinnahmen generiert. Eine niedrige Quote sorgt für stabile, planbare Erträge, während Leerstände die Einnahmen schnell und spürbar mindern können.

Beispiel

Betrachten wir eine Immobiliengesellschaft mit 3.000 Wohnungen. Bei einer Leerstandsquote von 7 % sind 210 Einheiten unvermietet. Bei einer durchschnittlichen Monatsmiete von 696 € pro Wohnung ergibt sich folgendes Bild:

Immobilienwert:

• Jährliche Mieteinnahmen bei Vollvermietung: 25,0 Mio. €
• Durchschnittliche Rendite: 5,1 %
  → Immobilienwert: ca. 362 Mio. €

Mietausfall:

• Monatlicher Mietausfall: 210 × 696 € = 146.000 €
• Jährlicher Mietausfall: 146.000 € × 12 = 1,75 Mio. €

Gelingt es der Immobiliengesellschaft, die Leerstandsquote auf 3 % zu senken, stehen nur noch 90 Wohnungen leer. Das entspricht 120 weniger unvermieteten Einheiten im Bestand. Daraus ergeben sich folgende Effekte:

Zusätzliche Mieteinnahmen pro Monat: 120 × 696 € = 83.500 €

Jährliche Mehreinnahmen: 83.500 € × 12 = rund 1,0 Mio. €

In der Folge erhöht sich der Immobilienwert um 19,7 Mio. € auf insgesamt 381 Mio. €. Gleichzeitig werden zusätzliche Nettobetriebserträge von über 1,0 Mio. € erzielt – also der Überschuss, der nach Abzug aller Betriebs-, Instandhaltungs- und Steuerkosten aus den Mieteinnahmen verbleibt.

Beispiel 2: Was kostet der Verlust eines gewerblichen Mieters?

Zwischen einem hohen Serviceindex und der Wahrscheinlichkeit, dass gewerbliche Mieter bei einer Veränderung ihres Flächenbedarfs beim bestehenden Vermieter bleiben, besteht ein klarer Zusammenhang. Gleichzeitig geben knapp 12 Prozent der gewerblichen Mieter an, dass sie bei einer Anpassung ihres Raumbedarfs nicht zu ihrem bisherigen Vermieter zurückkehren würden.

Diese Zahl steht nicht nur für fehlende Bindung, sondern birgt ein konkretes und häufig unterschätztes finanzielles Risiko für Immobilienunternehmen. Die Wiedervermietung einer Fläche ist ein aufwendiger Prozess, der mit Mietausfällen, Kosten für Umbaumaßnahmen sowie Marketing- und Maklerhonoraren verbunden ist. Das folgende Beispiel verdeutlicht die wirtschaftlichen Auswirkungen:

Kostenbeispiel

Annahmen

• Fläche: 200 m²
• Miete: 261 €/m²/Jahr → 52.200 € pro Jahr → 4.350 € pro Monat
• Leerstandszeit: 6 Monate
• Anpassung der Räumlichkeiten: 1 000 kr/m²

Kostenübersicht

Umsatzanalyse

Bei einem Fünfjahresmietvertrag mit einer Jahresmiete von 52.200 € beträgt der Gesamtvertragswert 261.000 €. Die anfänglichen Kosten entsprechen:

• 26,2 % des Gesamtvertragswerts
• Amortisationsdauer: 16 Monate

Fazit

Zwischen dem Serviceniveau und der Bindungsbereitschaft der Mieter besteht ein klarer Zusammenhang. Dennoch geben knapp 12 Prozent der gewerblichen Mieter in Schweden an, bei einer Veränderung ihres Flächenbedarfs einen Vermieterwechsel in Betracht zu ziehen.

Diese Berechnung verdeutlicht, dass Mieterbeziehungen weit über reine Zufriedenheit hinausgehen und einen geschäftskritischen Erfolgsfaktor darstellen. Durch eine systematische Steuerung von Servicequalität, Flächenanpassung und langfristigem, wertorientiertem Management können Vermieter dieses Risiko deutlich reduzieren, die Rentabilität steigern und sowohl den Nettobetriebsertrag als auch den Gesamtwert der Immobilie nachhaltig erhöhen.

Beispiel 3: Steigerung des Nettobetriebsergebnisses durch ein höheres Serviceniveau

Das Nettobetriebsergebnis (NOI) ergibt sich aus der Differenz zwischen den Mieteinnahmen einer Immobilie und ihren laufenden Betriebskosten. Ein steigendes NOI wirkt sich unmittelbar positiv auf die Rentabilität und den Marktwert der Immobilie aus. Zwar wird das NOI häufig vor allem mit Kostensenkungen in Verbindung gebracht, doch auch die Servicequalität spielt eine entscheidende Rolle. In vielen Fällen trägt ein verbessertes Serviceangebot langfristig sogar dazu bei, die Betriebskosten zu reduzieren.

Effizientere Prozesse bei der Schadensmeldung

Große Immobilienunternehmen bearbeiten jährlich bis zu 100.000 Schadungsmeldungen von Mieter*innen. Dies geht mit erheblichem Verwaltungs- und Betriebsaufwand einher – von der Erfassung der Meldungen über die Koordination von Maßnahmen bis hin zu vergeblichen Vor-Ort-Terminen, wenn Mieter*innen nicht anwesend sind.

Durch die systematische Auswertung von Mieterfeedback und die konsequente Umsetzung strukturierter Verbesserungsmaßnahmen ist es mehreren Unternehmen gelungen, die Anzahl der Schadensmeldungen spürbar zu reduzieren.

Annahmen

• 100.000 Schadensmeldungen pro Jahr
• 50.000 Arbeitsaufträge (50 % der Meldungen erfordern Maßnahmen)
• 5.000 verpasste Termine (Mieter*in nicht anwesend)
• Verwaltungskosten pro Schadensmeldung: 22 €
• Verwaltungskosten pro Schadensmeldung: 22 €

Gesamtkosten pro Jahr: 2,6 Mio. €

Die Lösung

Durch strukturierte Prozesse, klarere Kommunikation und den Einsatz digitaler Tools lässt sich die Zahl der Schadensmeldungen deutlich senken. Eine Reduktion um 17 Prozent hätte beispielsweise folgende Effekte:

• 17 000 weniger Schadensmeldungen
• 8 500 färre Arbeitsaufträge
• 850 weniger verpasste Termine

Ergebnis

Fazit

Durch die aktive Optimierung des Schadensmeldungsprozesses kann ein großes Immobilienunternehmen jährlich 484.500 € einsparen.

Beispiel 4: Installation von Waschmaschinen und Trocknern in Wohnungen – eine rentable Entscheidung auf Basis von Mieterfeedback

Wenn Mieter*innen die Möglichkeit erhalten, ihr Wohnumfeld mitzugestalten, führt dies nicht nur zu höherer Zufriedenheit, sondern auch zu klaren wirtschaftlichen Vorteilen. Diese Fallstudie eines der größten Immobilienunternehmen Schwedens zeigt, wie eine einfache Maßnahme – die Installation von Waschmaschinen und Trocknern in jeder Wohnung – zu höheren Mieteinnahmen, niedrigeren Betriebskosten und zufriedeneren Mieter*innen führte.

Hintergrund

In einer Mieterbefragung in einer Immobilie mit 90 Wohnungen äußerten viele Bewohner ihre Unzufriedenheit mit den gemeinschaftlichen Waschküchen. Mehrere Mieter*innen gaben an, dass sie lieber eine eigene Waschmaschine und einen eigenen Trockner in der Wohnung hätten. Der Eigentümer entschied sich daraufhin zu prüfen, ob diese Investition sowohl die Mieterzufriedenheit steigern als auch eine Mieterhöhung rechtfertigen könnte.

Umsatzsteigerung durch Mietanpassungen

Der Immobilieneigentümer konnte die Miete um 20 € pro Monat und Wohnung erhöhen, in der eine Waschmaschine (12 €) und ein Trockner (8 €) installiert wurden.

20 € × 90 Wohnungen = 1.740 € pro Monat
1.740 € × 12 Monate = 20.880 € pro Jahr an zusätzlichen Mieteinnahmen

Die gesamten Anschaffungs- und Installationskosten beliefen sich auf 95.700 €. Bei einer Produktgarantie von fünf Jahren und einer erwarteten Lebensdauer der Geräte von rund neun Jahren ergibt sich eine Amortisationszeit von 4,5 Jahren.

Reduzierte Betriebskosten durch Energieeinsparungen

Da mehr Mieter*innen ihre Wäsche nun in der eigenen Wohnung waschen, ging die Nutzung der gemeinschaftlichen Waschküchen zurück. Der gesamte Energieverbrauch wurde auf eine Reduktion von 18.000 kWh pro Monat geschätzt.

Bei einem Strompreis von 0,090 € pro kWh entspricht dies:

• 18.000 kWh × 0,090 € = 1.620 € pro Monat
• 1.620 € × 12 Monate = 19.440 € pro Jahr an eingesparten Energiekosten

Gesamte jährliche wirtschaftliche Wirkung

Gleichzeitig steigt der Immobilienwert aufgrund der höheren Mieteinnahmen um etwa 454.000 €.

Zusätzliche Vorteile

Neben den direkten finanziellen Effekten erzeugt die Maßnahme auch mehrere indirekte Vorteile:

• Geringerer Verschleiß und niedrigere Wartungskosten für die gemeinschaftlichen Waschküchen
• Höhere Attraktivität der Immobilie bei der Vermarktung an neue Mieter*innen
• Höhere Kundenzufriedenheit – weniger Frustration durch Reinigung, Wartung und geteilte Waschpläne
• Eine allgemeine Verbesserung der Qualität des Lebensumfelds

Fazit

Indem auf die Bedürfnisse der Mieter*innen eingegangen und konkrete Verbesserungen der Wohnumgebung umgesetzt werden, lässt sich das Betriebsergebnis durch höhere Einnahmen, geringere Kosten und stärkere Kundenbindung steigern.

Unsere Fallstudien zeigen, wie ein klar identifizierter Kundenbedarf in eine profitable Geschäftsentwicklung verwandelt werden kann – mit sowohl kurzfristigen als auch langfristigen Vorteilen.